Ақ тұсқағаздар, қара ыдыс-аяқтар есімде: адвокат жалға берілетін тұрғын үйде өз құқығын қалай қорғауға кеңес берді

Тамыз-қыркүйек дәстүрлі түрде тұрғын үй бағасының өсуімен, пәтер алаяқтарының белсенділігінің артуымен және пәтер иелерінің жаңа талаптарымен ерекшеленеді. Себебі студенттер қалаға келеді және жатақханада барлығына орын жеткіліксіз.  Пәтер иесімен дұрыс қарым-қатынасты қалай құруға болады, алаяқтың қолына түспеңіз және пәтер жалдаушы қандай тұрғын үй шығындарын көтереді? Бұл туралы Zerkalo тілшісі адвокат Руслан Кожахметпен сөйлесті.

Ғылым және жоғары білім министрлігінің ақпараты бойынша, Қазақстанда 70 мыңға жуық талапкер жатақханасыз қалады. Алматыда студенттік тұрғын үй 22 мың адамға жетпейді. Сондықтан студенттерді жатақханалар мен қонақ үйлерге орналастыру туралы шешім қабылданды. Бірінші курс студенттері мен әлеуметтік осал санаттағы студенттер басымдыққа ие. Қазақстанда студенттерден басқа ішкі көші-қон мәселесі белсенді түрде тұр. Негізгі бағыттар Алматы мен Астана болып табылады. Тұрғын үйге деген үлкен сұраныс және заңды білмеу жосықсыз үй иелері үшін алаяқтыққа жақсы көмек болады.

Пәтер алаяқтарының құрбаны болмауға қалай болады

Тұрғын үйді жалға алу кезінде адвокат Руслан Қожахмет меншік иесінен жеке басын куәландыратын құжаттарды дереу талап етуге, сондай-ақ пәтерге құжаттарды тексеруге кеңес береді.

"Меншік құжаттарының барлық түпнұсқалары, техникалық паспорт, сондай-ақ барлық қажетті анықтамалар ұсынылуы тиіс. Шарт тек пәтер иесімен жасалуы керек және шартта тараптардың негізгі құқықтары мен міндеттері жазылуы керек. Ақшаны тек қолхат немесе аударым арқылы берген дұрыс. Ең жақсы нұсқа-аударым, бұл төлемнің дәлелі болады", - деп түсіндірді Руслан Қожахмет.

Сондай-ақ, үй иесінің өзін қалай ұстайтынын атап өту маңызды. Егер ол сізді пәтерді көруге, келісімшартқа қол қоюға және төлеуге асығыс болса, онда бұл "дабыл қоңыраулары". Ешбір жағдайда бұған көнуге болмайды, сұрақтар қоюды бастау керек, жалдау шартын мұқият оқып шығу керек.

"Алаяқтың өзі күйзеліске ұшырайды және жалға алушы үшін манипуляцияны бастау үшін бірдей жағдай жасайды, сондықтан асығыс болады. Бұл ықтимал жәбірленушінің жалғандықты байқамауы және ақшаны тезірек беруі үшін қажет. Пәтерді көруге жеке келгенше ақша қаражатының кез келген сомасын аудармаңыз. Егер оның иесі пәтерді жалға алғысы келетіндер көп деп сендірсе және оны брондау үшін сіз белгілі бір ақша сомасын аударуыңыз керек болса, онда бұл алаяқ болуы мүмкін. Адал жалға берушілер жалдау шартына қол қойған кезде төлем сұрайды", - деді адвокат.

Пәтерде тіркеусіз тұру заңды ма және иесін сізді қалай тағайындауға болады?

Пәтер иесі мен пәтер иесінің қалауына қарамастан, онда үнемі болатын барлық адамдар тұрғын үйге тіркелуі керек. Бұл ҚР "тұрғын үй қатынастары туралы" Заңының 23-бабының 3-1-тармағынан туындайды. Онда меншік иесі немесе меншік иесі тұрғын үйді жалға беруге уәкілеттік берген адам Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен жалға берілетін тұрғын үйде тұратын адамдарды тіркеуге міндетті делінген. Мұның бәрі екі тараптың келісімімен болады.

"Тұрғын үй иесінің мәртебесіне қарай бас тартқаны үшін жалға берушінің (жалға берушінің) меншік иесіне тиесілі немесе басқа адамдардың қарамағындағы тұрғын үйлерде, ғимараттарда және (немесе) үй-жайларда тіркеусіз жеке тұлғалардың тұруына жол бергені үшін ҚР ӘҚБтК 493-бабының 5-бөлігі бойынша әкімшілік жауапкершілікке тартылады. 

Жеке тұлғаларға – он, шағын кәсіпкерлік субъектілеріне немесе коммерциялық емес ұйымдарға – он бес, орта кәсіпкерлік субъектілеріне – жиырма бес, ірі кәсіпкерлік субъектілеріне-елу айлық есептік көрсеткіш мөлшерінде айыппұл салынады", - деді Руслан Қожахмет.

Адвокат бұл ретте жалға алушы өтінішті өз бетінше беруі немесе ХҚКО-ға тіркелу туралы өтініш жазуы тиіс екенін және бұдан әрі ол өзін адал азамат деп санауы және онымен бірге тұратын отбасы мүшелерінің жауапкершілікке тартылатынына алаңдамауы мүмкін екенін атап өтті.

Тұрғылықты жері бойынша тіркеуге келісім алуға байланысты мәселелер меншік иесімен (жалға берушімен) ең басында талқылануы және жалдау (жалдау) шартында жазылуы тиіс. Меншік иесі (жалға беруші) бас тартқан жағдайда Жалға алушы оны сотқа беруге не онымен Шартты бұзуға құқылы.

Пәтер бағасының көтерілуін қалай болдырмауға болады

Келісімшартта жалдау құны жазылған жағдайлар жиі кездеседі, бірақ бір айдан кейін пәтер иесі оны көтереді, содан кейін қайта-қайта. Бұл жағдайда қалай болу керек?

"ҚР Азаматтық Кодексінің 546-бабының 3-бөлігіне сәйкес, егер тараптардың келісімінде өзгеше көзделмесе, мүлікті (тұрғын үйді) пайдаланғаны үшін төлемақы мөлшері жылына бір реттен жиі өзгермеуі мүмкін. Төлемақы мөлшері тараптардың бірінің талабы бойынша орталықтан белгіленетін бағалар мен тарифтер өзгерген жағдайда қайта қаралуы мүмкін", - деп түсіндірді адвокат.

Осылайша, егер бастапқыда жалдау құны шартта анықталса және бір айдан кейін пәтер иесі бағаны көтерсе, бірақ бұған ешқандай маңызды себептер болмаса, мысалы, тарифтердің өзгеруі болса, онда бұл талап заңсыз және шарттық негізсіз болады.

Жалға алушы талап етілетін соманы төлемеуге құқылы және егер олардың арасындағы дау таусылмаса, онда ол тұрғылықты жері бойынша сотқа өтініш беруге құқылы.

Тұрғын үй жалға алынған, тұрғын үй мәңгілік емес немесе үйден шығарылған жағдайда не істеу керек

Тұру мерзімі және мерзімінен бұрын көшіру туралы ескертулер жалға беруші мен жалға алушы арасындағы шартта көзделеді. Мұндай жағдайлар болмаған жағдайда "тұрғын үй қатынастары туралы" ҚР Заңының нормалары қолданылады.

"Сонымен, 5-тармаққа сәйкес. Заңның 24-бабы қолданылу мерзімін және тоқтатудың өзге де негіздерін көздемейтін шартты жалға беруші жалдаушының ескертуімен кез келген уақытта кемінде үш ай бұрын бұзуы мүмкін.

Ал Жалға алушы (Жалға алушы) шартты мерзімінен бұрын бұзған кезде ол бұл туралы Жалға берушіге (жалға берушіге) кемінде бір ай бұрын ескертуге не осы ай үшін Шартта белгіленген төлемді төлеуге міндетті. Егер шартта көзделген мерзім басталғанға дейін не Шарттың қолданылуын тоқтататын өзге мән-жайға бір айдан аз уақыт қалса, көрсетілген мерзім тиісінше қысқартылады", - деді Руслан Қожахмет.

Яғни, пәтер иесі адамға үш ай ішінде көшіру туралы ескертуі керек. Бірақ пәтер иесі бір айда көшіру ниеті туралы хабарлауы керек.

Бірақ сонымен бірге, егер бір жағынан да, екінші жағынан да Шартты бұзуға негізді себептер болса (тұру ережелері бұзылған), онда бір айда көшіру мүмкін болатындығын есте ұстаған жөн.

Кім және не үшін төлейді?

Коммуналдық қызметтер шығындарын жалға алушы өз мойнына алады. Коммуналдық қызметтерге тұтынушыға қауіпсіз және жайлы тұру (болу) жағдайларын қамтамасыз ету үшін сумен жабдықтау, су бұру, газбен жабдықтау, электрмен жабдықтау, жылумен жабдықтау, қатты тұрмыстық қалдықтарды жинау, әкету, кәдеге жарату, қайта өңдеу және көму, лифтілерге қызмет көрсету кіретін көрсетілетін қызметтер жатады.

"Тұрғын үйді ұстауға жұмсалатын шығыстарға қатысты оларға кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі, атап айтқанда кондоминиум объектісінің бөліктері (қасбеттер, кіреберістер, вестибюльдер, холлдар, дәліздер, баспалдақ шерулері мен баспалдақ алаңдары, лифттер, шатырлар, шатырлар, техникалық қабаттар, жертөлелер, үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар, абоненттік пошта жәшіктері, жер көппәтерлі тұрғын үйдің астындағы учаске және (немесе) үй жанындағы жер учаскесі, абаттандыру элементтері және басқа да ортақ пайдаланылатын мүлік).

Жеке (бөлек) меншіктегі пәтерлерден, тұрғын емес үй-жайлардан басқа. Тұрғын үйді күтіп ұстауға, сондай-ақ күрделі жөндеуге арналған жинақтарға осындай шығыстарды төлеу тұрғын үй иесінің міндеті болып табылады, ол "тұрғын үй қатынастары туралы"ҚР Заңының 32-бабының 1-тармағында тікелей көзделген.

Осылайша, пәтерлердің, тұрғын емес үй - жайлардың иелері кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау және оны қауіпсіз пайдалануды қамтамасыз ету, соның ішінде кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне ағымдағы және күрделі жөндеу жүргізу бойынша шаралар қабылдауға міндетті", - деп нақтылады заңгер.

Сол сияқты мүлік пен жер учаскесіне салық төлеу бойынша міндеттеме де жеке сипатта болады және оны ҚР Салық кодексінің нормаларына сәйкес тұрғын үй иесі (жалға беруші) төлеуі тиіс.

Мен ит алғым келеді. Егер сіз жануар алсаңыз, оны пәтерден шығаруға бола ма

Көбінесе жалға алушылар пәтерге кіреді, бірақ біраз уақыттан кейін олар жүнді дос алуға шешім қабылдайды. Пәтер иесі бұл туралы білгеннен кейін, жанжал туындайды және үй жануарынан құтылу талабы туындайды, әйтпесе үйден шығару қаупі бар.

"Егер Жалға беруші мен жалға алушы арасындағы шартта үй жануарларының пәтерінде болуына тыйым салуға қатысты шарттар болмаса, онда жалға алушының шартты бұзуы мүмкін деген тәжірибесіне негіз болмауы керек", - деді адвокат.

Бұл жағдайда мұндай жағдайдың болмауы жалға берушінің мүлкін бүлдіргені, санитарлық-гигиеналық талаптар мен жануарларды ұстау ережелерін сақтағаны үшін Жалға алушыдан жауапкершілікті алып тастамайтынын ескеру қажет.

"ҚР" тұрғын үй қатынастары туралы " Заңының 4-бабына сәйкес пәтерлерді, тұрғын емес үй-жайларды, тұрақ орындарын, қоймаларды пайдалану олардың бұзылуына немесе бүлінуіне әкеп соқпауы, басқа пәтер иелерінің (тұрғын емес үй-жайлар, тұрақ орындары, қоймалар) тұру (болу) жағдайларын бұзбауы тиіс және құрылыс, санитарлық, экологиялық, өртке қарсы және басқа да міндетті нормалар мен ережелер.

Егер үй жануарларының (үй жануарларының) іс - әрекеті және оны жалға алушы тарапынан бақылаудың болмауы мүліктің бүлінуіне әкеп соқтырса, тұру шарттары бұзылады, сондай-ақ рұқсат етілген мөлшерден не жануарлармен жұмыс істеу шарттарынан асып кетсе және мұның бәрі белгіленген талаптарға сәйкес келмесе, онда жалға беруші Шартты бұзуға және өтеуді талап етуге құқылы", - деп нақтылады Руслан Қожахмет.