«Я помню белые обои, черная посуда»: юрист посоветовал, как отстоять свои права в арендном жилье

Август и сентябрь традиционно ознаменованы повышением цен на жилье, растущей активностью квартирных мошенников и новыми требованиями от владельцев квартир. Все потому, что в город прибывают студенты и не всем хватает мест в общежитии.  Как выстроить правильные отношения с арендодателем, не попасть в лапы мошенника и какие расходы за жилье несет квартирант? Об этом корреспондент Zerkalo поговорил с адвокатом Русланом Кожахметом.

По информации министерства науки и высшего образования, в Казахстане порядка 70 тысяч абитуриентов остаются без общежития. В Алматы студенческого жилья не хватает  22 тысячам человек. Поэтому студентов решено разместить в хостелах и гостиницах. В приоритете — первокурсники и студенты из социально уязвимой категории. Помимо студентов в Казахстане активно стоит вопрос внутренней миграции. Основными направлениями являются Алматы и Астана. Большой спрос на жилье и незнание закона становятся для недобросовестных арендодателей хорошим подспорьем в махинациях.

Как не стать жертвой квартирного мошенника

Адвокат Руслан Кожахмет ери аренде жилья советует сразу потребовать у собственника удостоверяющие его личность документы, а также проверить документы на квартиру.

«Предоставлены должны быть все оригиналы документов на собственность, технический паспорт, а также все необходимые справки. Заключать договор необходимо только с собственником квартиры и в договоре должны быть прописаны основные права и обязанности сторон. Деньги лучше всего отдавать только под расписку либо переводом. Лучший вариант - перевод, что будет подтверждением оплаты», - пояснил Руслан Кожахмет.

Важно также отмечать, как ведет себя арендодатель. Если он вас торопит с просмотром квартиры, подписанием договора и оплатой, то это те самые «тревожные звоночки». Ни в коем случае нельзя поддаваться этому, следует начинать задавать вопросы, читать внимательнее договор аренды.

«Мошенник сам находится в стрессовом состоянии и для арендатора создает такую же ситуацию, чтобы начать манипулировать, поэтому будет торопить. Это нужно, чтобы потенциальная жертва не заметила подделок и побыстрее отдала деньги. Не переводите никакие суммы денежных средств, пока лично не придете на просмотр квартиры. Если собственник уверяет, что желающих арендовать квартиру очень много, и для того, чтобы ее забронировать вы должны перечислить определенную сумму денег, то, вероятно, что это мошенник. Добросовестные арендодатели просят оплату при подписании договора аренды», - указал адвокат.

Законно ли жить в квартире без прописки и как заставить хозяина прописать вас?

Независимо от желания хозяина квартиры и квартиранта, в жилье должны быть прописаны все люди, которые там постоянно пребывают. Это следует из пункта 3-1 статьи 23 закона РК  «О жилищных отношениях». Там говорится, что собственник или лицо, уполномоченное собственником сдавать жилище внаем, обязаны зарегистрировать проживающих в сдаваемом жилище лиц в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Все это происходит с согласия двух сторон.

«За отказ собственника жилья привлекут к административной ответственности по ч. 5 ст. 493 КоАП РК за допущение наймодателем (арендодателем) проживания физических лиц без регистрации в жилищах, зданиях и (или) помещениях, принадлежащих собственнику или находящихся в ведении других лиц. 

Штраф для физических лиц составит в размере десяти, для субъектов малого предпринимательства или некоммерческих организаций – в размере пятнадцати, для субъектов среднего предпринимательства – в размере двадцати пяти, для субъектов крупного предпринимательства – в размере пятидесяти месячных расчетных показателей», - сказал Руслан Кожахмет.

Адвокат при этом отметил, что арендатору стоит самостоятельно подавать заявку либо писать заявление в ЦОНе о прописке. Далее он может считать себя добросовестным гражданином и не переживать, что его и проживающих с ним членов семьи привлекут к ответственности.

Вопросы, связанные с получением согласия на регистрацию по месту жительства, должны обговариваться с собственником (арендодателем) в самом начале и прописываться в договоре аренды (найма). В случае отказа собственника (арендодателя) арендатор вправе подать в суд на него либо расторгнуть договор с ним.

Как избежать поднятия цен на квартиру

Нередки случаи, когда в договоре была прописана стоимость аренды, но спустя месяц хозяин квартиры поднимает ее, потом снова и снова. Как быть в таком случае?

«В соответствии с частью 3 статьи 546 Гражданского кодекса РК размеры платы за пользование имуществом (жильем) могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов», - пояснил адвокат.

Таким образом, если изначально стоимость аренды была определена в договоре, и через месяц хозяин квартиры поднял цену, но каких-либо существенных причин  на это не было, например, изменение тарифов, то это требование будет незаконным и не имеющим договорных оснований.

Арендатор вправе не платить требуемую сумму, и в случае, если спор между ними не исчерпается, может подать заявление в суд по месту жительства.

Жилье арендное - жилье невечное или что делать, если вас выселяют

Срок проживания и предупреждения о досрочном выселении предусматривается в договоре между арендодателем и арендатором. В тех же случаях когда таких условий нет, то применяются нормы закона РК «О жилищных отношениях».

«Так, в соответствии с п. 5. ст. 24 закона, договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца.

Тогда как при досрочном расторжении договора (арендатором) нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя (арендодателя) не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату. Указанный срок соответственно сокращается, если до наступления предусмотренного договором срока либо иного обстоятельства, прекращающего действие договора, осталось менее месяца», - указал Руслан Кожахмет.

То есть хозяин квартиры должен предупредить человека о выселении за три месяца. А вот квартирант должен сообщать о желании выселиться за месяц.

Но при этом следует помнить, что если были обоснованные причины расторгнуть договор как с одной, так и с другой стороны (нарушались правила проживания), то выселение возможно за месяц.

Кто и за что платит?

Расходы за коммунальные услуги берет на себя квартирант. К коммунальным услугам относятся услуги, предоставляемые потребителю, включающие водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, сбор, вывоз, утилизацию, переработку и захоронение твердых бытовых отходов, обслуживание лифтов.

«Касательно расходов на содержание жилья, то к ним относятся общее имущество объекта кондоминиума, а именно части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования).

Кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. Оплата таких расходов на содержание жилья, а также накопления на капитальный ремонт является обязанностью собственника жилья, что прямо предусмотрено п. 1 ст. 32 закона РК «О жилищных отношениях».

Так, собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума», - уточнил юрист.

Аналогично и обязательство по оплате налога на имущество и земельный участок носит личный характер и оплачивать его должен собственник жилья (арендодатель) согласно нормам Налогового кодекса РК.

Хочу собаку. Могут ли выселить из квартиры, если вы завели животное

Нередко арендаторы въезжают в квартиру, но спустя время решают обзавестись пушистым другом. Как только об этом узнает владелец квартиры неминуемо наступает конфликт и выставляется требование избавиться от питомца, в противном случае – угроза выселения.

«В случае если договором между арендодателем и арендатором не было условий относительно запрета нахождения в квартире домашнего животного, то оснований для переживаний у арендатора, что договор могут расторгнуть,  быть не должно», - сказал адвокат.

При этом надо учитывать, что отсутствие такого условия не снимает ответственность с арендатора за порчу имущества арендодателя, соблюдение санитарно-гигиенических требований и правил содержания животных.

«Согласно ст. 4 Закона РК «О жилищных отношениях» использование квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок не должно приводить к их разрушению или порче, нарушать условия проживания (пребывания) других собственников квартир (нежилых помещений, парковочных мест, кладовок) и должно соответствовать строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам.

Если действия домашнего животного (домашних животных) и отсутствие контроля за ним со стороны арендатора приводит к порче имущества, нарушаются условия проживания, а также превышается допустимое количество либо условия обращения с животными и все это не соответствует установленным требованиям, то арендодатель вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения», - уточнил Руслан Кожахмет.

Фото: pexels.com